Od 2026 roku wchodzą w życie przepisy, które mogą całkowicie zmienić rynek nieruchomości w Polsce. Nowe prawo budowlane wprowadza ścisłe wymogi dotyczące lokalizacji działek — zarówno względem szkół, jak i terenów zielonych. Jeżeli Twoja działka znajduje się dalej niż 1,5 km od publicznej zieleni o powierzchni co najmniej 3 ha, lub więcej niż 3 km od większych terenów zielonych (min. 20 ha), może stracić status budowlanej. Kluczowe będzie też położenie względem najbliższej szkoły podstawowej — w miastach maksymalna dopuszczalna odległość to 1,5 km, a na terenach wiejskich 3 km. Co gorsza, ponad 600 gmin wciąż nie rozpoczęło prac nad nowymi planami zagospodarowania przestrzennego. To oznacza, że tysiące właścicieli mogą zostać zaskoczeni — i to już w przyszłym roku.
Prawo budowlane – Rząd wprowadza obowiązkowe limity odległości od szkoły i terenów zielonych
Od 30 czerwca 2026 roku mają wejść w życie przepisy, które wprowadzają obowiązkowe limity odległości budynków mieszkalnych od szkół podstawowych i terenów zielonych. Te zmiany są częścią nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzającej tzw. gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.
Przepisy budowlane – Jakie są nowe limity w miastach i na wsiach?
Zgodnie z art. 13f ustawy, działki ewidencyjne nie mogą być położone w odległości od szkoły podstawowej większej niż:
- 1500 metrów w miastach
- 3000 metrów poza miastami
Ponadto, nowe prawo budowlane wyznacza limity odległości od terenów zielonych:
- Maksymalnie 1500 metrów od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni minimum 3 hektary
- Maksymalnie 3000 metrów od obszaru zieleni publicznej o powierzchni minimum 20 hektarów
Warto zaznaczyć, że gminy mogą modyfikować te wartości, dostosowując je do lokalnych uwarunkowań. Jednak bez odpowiedniej uchwały gminy, obowiązują wartości ustawowe.
Jak mierzona jest odległość – linia prosta czy trasa piesza?
Istotny jest sposób mierzenia tych odległości – nie są one wyznaczane w linii prostej. Przepisy jasno określają, że chodzi o drogę dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, liczoną od granicy działki do budynku szkoły podstawowej. W przypadku terenów zielonych, odległość mierzona jest również pieszo, od granicy działki do granicy obszaru zieleni.
Jest to ważne rozróżnienie, ponieważ rzeczywista droga do pokonania pieszo może być znacznie dłuższa niż odległość w linii prostej.
Czy przepisy dotyczą tylko domów jednorodzinnych?
Nowe przepisy budowlane 2026 nie dotyczą wyłącznie domów jednorodzinnych. Limity odnoszą się do każdego “budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa”. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśniło, że dotyczy to wszystkich budynków z częścią mieszkalną.
Przepisy obejmują zatem zarówno domy jednorodzinne, jak i budynki wielorodzinne. Prawo nie wprowadza rozróżnienia między zabudową jednorodzinną a wielorodzinną – dom mieszkalny jest traktowany tak samo jak osiedle mieszkaniowe. Nie ma znaczenia również, czy w domu będą mieszkały dzieci, czy osoby starsze.
Nowe prawo budowlane może zablokować budowę na wielu działkach
Przygotowane zmiany w prawie budowlanym wywołują niepokój wśród właścicieli nieruchomości. W całej Polsce tysiące działek mogą całkowicie stracić możliwość zabudowy, gdy plany ogólne gmin wejdą w życie. Jeśli nic się nie zmieni, już od połowy 2026 roku warunki zabudowy będą wydawane tylko na terenach określonych jako “obszary uzupełnienia zabudowy” (OUZ).
Które działki mogą stracić status budowlanych?
Zagrożone są przede wszystkim trzy kategorie nieruchomości:
- Działki rolne, które mogłyby zostać przekształcone w budowlane (położone wśród innych działek budowlanych, z dostępem do mediów), ale nie zdążą przejść tej procedury przed wejściem w życie nowych przepisów.
- Działki budowlane, które w nowych planach ogólnych nie zostaną przewidziane do zabudowy, mimo że obecnie mają taki status.
- Nieruchomości położone zbyt daleko od szkół podstawowych i terenów zielonych, które nie spełnią nowych standardów urbanistycznych.
Szczególnie poważna sytuacja dotyczy gmin, które nie uchwalą planów ogólnych do czerwca 2026 roku. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, do stycznia 2025 roku aż 675 gmin (prawie 30% wszystkich) nawet nie rozpoczęło procedury ich sporządzania. W takich gminach całkowicie zablokowana zostanie możliwość uzyskania warunków zabudowy.
Czy istnieją procedury odszkodowawcze?
Niestety, znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje dedykowanej procedury odszkodowawczej w przypadku utraty możliwości zabudowy wynikającej z wprowadzenia planów ogólnych. Zdaniem wielu prawników narusza to konstytucyjne prawo własności obywateli.
Część ekspertów wskazuje jednak, że właścicielom nieruchomości powinny przysługiwać roszczenia podobne do tych, które funkcjonują przy uchwalaniu planów miejscowych. Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym, jeśli plan miejscowy ogranicza dotychczasowe użytkowanie nieruchomości, właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę lub wykupienia nieruchomości przez gminę.
W praktyce, aby zabezpieczyć swoje interesy, właściciele działek powinni złożyć wniosek o warunki zabudowy jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów. Wszystkie decyzje WZ, które staną się prawomocne do końca 2025 roku, będą ważne bezterminowo – wygasną jedynie w przypadku uchwalenia planu miejscowego dla danego terenu.
Gminy mogą modyfikować nowe przepisy budowlane – ale nie zawsze chcą
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym daje samorządom możliwość modyfikacji nowych przepisów budowlanych 2026, jednak nie wszystkie gminy zdecydują się na złagodzenie restrykcyjnych wymogów. Analizując uprawnienia samorządów oraz przyczyny ich potencjalnej niechęci do wprowadzania modyfikacji, warto poznać szczegóły tej regulacji.
Jakie uprawnienia mają samorządy?
Gminy posiadają znaczną swobodę w zakresie modyfikowania odległości od szkół podstawowych i terenów zielonych określonych w ustawie. Mogą one powiększyć ustawowe limity 1,5 km w miastach oraz 3 km na wsiach, dostosowując je do lokalnych warunków. Ponadto, samorządy mają prawo wprowadzić różne regulacje dla różnych obszarów gminy, określając jednoznacznie granice tych terenów. Istotną możliwością jest również całkowite wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.
Dlaczego gminy mogą nie chcieć łagodzić przepisów?
Chociaż samorządy posiadają uprawnienia do modyfikacji przepisów, nie wszystkie będą zainteresowane ich złagodzeniem. Przede wszystkim, gminy mogą wykorzystać nowe prawo budowlane jako narzędzie porządkujące zabudowę na swoim terenie. Ponadto, samorządy mogą być zainteresowane negocjacjami z większymi inwestorami. Nowe przepisy umożliwiają wprowadzenie tzw. zintegrowanego planu inwestycyjnego, dzięki któremu deweloperzy mogą zostać zobowiązani do rozbudowy gminnej infrastruktury. W ten sposób gminy zyskują środki na rozwój, co stanowi zachętę do utrzymania restrykcyjnych wymogów.
Jakie są minimalne powierzchnie terenów zielonych?
W kwestii terenów zielonych gminy mają ograniczone pole manewru. Ustawa jasno określa, że minimalna powierzchnia terenów zielonych nie może być mniejsza niż 1,5 ha (zamiast ustawowych 3 ha) oraz 10 ha (zamiast ustawowych 20 ha). To oznacza, że samorządy mogą jedynie częściowo złagodzić wymogi dotyczące wielkości terenów zielonych, ale nie mogą zejść poniżej tych limitów. Z drugiej strony, gminy mają swobodę w zwiększaniu minimalnej wymaganej powierzchni terenów zielonych, jeśli uznają to za korzystne dla lokalnej społeczności i środowiska.
Nowy termin wdrożenia przepisów daje czas na działanie
Pierwotnie planowano, że nowe przepisy budowlane 2026 wejdą w życie z początkiem stycznia przyszłego roku. Jednak prezydent podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedłużającą ten termin o pół roku – do 30 czerwca 2026.
Dlaczego przesunięto termin do czerwca 2026?
Przesunięcie terminu wynika przede wszystkim z opóźnień w przygotowywaniu planów ogólnych przez gminy. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, do końca stycznia 2025 roku tylko około 75% gmin zgłosiło zbiór danych przestrzennych do ewidencji. Ponadto, ponad 600 samorządów nawet nie rozpoczęło prac nad planami ogólnymi.
Bez tej zmiany powstałby prawdziwy paraliż inwestycyjny – gminy bez uchwalonych planów ogólnych straciłyby możliwość wydawania warunków zabudowy oraz uchwalania nowych planów miejscowych. Dodatkowe sześć miesięcy ma pozwolić na dokończenie procedur planistycznych bez zawieszania procesów inwestycyjnych.
Jakie działania warto podjąć przed wejściem nowych przepisów budowlanych w życie?
Właściciele działek powinni:
- Sprawdzić, na jakim etapie jest przygotowanie planu ogólnego w ich gminie
- Zweryfikować, czy nieruchomość spełnia nowe wymogi odległości od szkół i terenów zielonych
- Złożyć wniosek o warunki zabudowy jeszcze przed czerwcem 2026 roku
Kluczowe jest także śledzenie prac nad uchwalaniem planów ogólnych, ponieważ to one określą, które tereny będą mogły być zabudowane.
Czy warto złożyć wniosek o warunki zabudowy już teraz?
Zdecydowanie tak. Decyzje o warunkach zabudowy (WZ) wydane przed wejściem w życie nowych przepisów będą bezterminowe, natomiast te uzyskane po 30 czerwca 2026 roku będą ważne tylko przez 5 lat. Co więcej, wnioski złożone do końca czerwca 2026 będą rozpatrywane na dotychczasowych, znacznie łagodniejszych zasadach.
Największą korzyścią jest jednak zabezpieczenie prawa do zabudowy. Jeśli plan ogólny nie obejmie działki jako obszaru uzupełnienia zabudowy (OUZ), posiadanie wcześniejszych warunków zabudowy będzie jedyną szansą na realizację inwestycji. Warto działać szybko, gdyż w wielu gminach liczba składanych wniosków o WZ wzrosła kilkukrotnie, a czas oczekiwania na decyzję wydłużył się nawet do roku.
Podsumowanie nowych przepisów budowlanych i rekomendacje dla właścicieli nieruchomości
Zbliżające się zmiany w prawie budowlanym stanowią fundamentalną rewolucję w polskim systemie planowania przestrzennego. Eksperci rynku nieruchomości prognozują, że niemal 40% działek obecnie uznawanych za budowlane może stracić tę kwalifikację po wejściu w życie nowych przepisów budowlanych 2026.
Z perspektywy właścicieli nieruchomości, najbardziej racjonalnym rozwiązaniem jest podjęcie natychmiastowych działań. Przede wszystkim, warto:
- Sprawdzić aktualny status działki – zweryfikować, czy znajduje się w odpowiedniej odległości od szkół i terenów zielonych zgodnie z nowymi wymogami
- Skonsultować się z architektem lub prawnikiem – ich specjalistyczna wiedza pomoże określić, jakie kroki należy podjąć w konkretnej sytuacji
- Złożyć wniosek o warunki zabudowy – najlepiej przed czerwcem 2026 roku
Niemniej jednak, nie wszystkie zmiany należy postrzegać negatywnie. Z jednej strony, nowe przepisy budowlane mogą ograniczyć możliwości zabudowy, z drugiej strony – ich celem jest uporządkowanie chaotycznej zabudowy i poprawa jakości życia mieszkańców poprzez zapewnienie dostępu do szkół i terenów zielonych.
Biorąc pod uwagę dotychczasowe doświadczenia z wdrażaniem istotnych zmian w prawie budowlanym, istnieje możliwość, że termin wprowadzenia nowych przepisów zostanie ponownie przesunięty. Jednakże, liczenie na taką ewentualność byłoby ryzykowną strategią.
Podsumowując, nadchodzące przepisy prawo budowlane wprowadzają zarówno szanse, jak i zagrożenia. Dla właścicieli działek kluczowe znaczenie ma zrozumienie tych zmian oraz podjęcie odpowiednich działań, zanim nowe przepisy wejdą w życie. Tylko aktywne podejście i dokładna analiza sytuacji własnej nieruchomości pozwoli uniknąć potencjalnych strat finansowych związanych z ograniczeniem możliwości zabudowy.