Planując budowę domu, inwestorzy często spotykają się z wieloma parametrami technicznymi, które muszą uwzględnić w swoich projektach. Jednym z kluczowych wskaźników jest powierzchnia zabudowy, która ma fundamentalne znaczenie zarówno przy wyborze projektu, jak i podczas uzyskiwania niezbędnych pozwoleń. Dotyczy to często kwestii możliwości budowy domu na tzw. “zgłoszenie”. Niestety, przepisy dotyczące tego parametru nie zawsze są jednoznaczne, co prowadzi do różnych interpretacji i potencjalnych problemów na etapie realizacji inwestycji. W niniejszym artykule wyjaśnimy, czym dokładnie jest powierzchnia zabudowy, jak ją prawidłowo obliczać oraz jakie ma znaczenie w kontekście prawa budowlanego.
Czym jest powierzchnia zabudowy?
Powierzchnia zabudowy stanowi jeden z najważniejszych parametrów charakteryzujących obiekt budowlany. Jest to wskaźnik, który określa, ile miejsca na działce zajmuje budynek. Zgodnie z obowiązującymi normami, powierzchnia zabudowy definiowana jest jako obszar terenu zajęty przez budynek w stanie wykończonym. Dokładniej mówiąc, jest to powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu.
Warto podkreślić, że powierzchnia zabudowy różni się od innych parametrów budowlanych, takich jak powierzchnia użytkowa czy powierzchnia całkowita. Każdy z tych wskaźników ma inne zastosowanie i jest obliczany według odmiennych zasad. Powierzchnia zabudowy ma szczególne znaczenie w kontekście planowania przestrzennego, gdyż określa stopień wykorzystania działki pod zabudowę.
Definicja powierzchni zabudowy znajduje się w normie PN-ISO 9836:2015-12 “Właściwości użytkowe w budownictwie”, która zastąpiła wcześniejszą normę PN-ISO 9836:1997. Warto jednak zauważyć, że mimo wprowadzenia nowej normy, wiele urzędów i specjalistów nadal odwołuje się do starszej wersji ze względu na jej bardziej precyzyjne sformułowania.
Normy prawne regulujące powierzchnię zabudowy
W polskim systemie prawnym istnieje kilka aktów normatywnych, które odnoszą się do powierzchni zabudowy. Najważniejsze z nich to:
- Ustawa Prawo budowlane, która wymienia powierzchnię zabudowy jako jeden z charakterystycznych parametrów technicznych obiektu budowlanego.
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które nakazuje określać powierzchnię zabudowy zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie.
- Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która odnosi się do intensywności zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.
- Norma PN-ISO 9836:2015-12, która szczegółowo definiuje sposób obliczania powierzchni zabudowy.
Warto zauważyć, że w praktyce mogą występować rozbieżności interpretacyjne między tymi aktami, co czasem prowadzi do nieporozumień i sporów między inwestorami a urzędami.
Jak prawidłowo obliczać powierzchnię zabudowy?
Obliczanie powierzchni zabudowy może wydawać się proste, jednak w praktyce często pojawiają się wątpliwości. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2015-12, powierzchnię zabudowy wyznacza się przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Oznacza to, że należy uwzględnić obrys wszystkich kondygnacji budynku, a nie tylko tej, która styka się z gruntem.
Aby prawidłowo obliczyć powierzchnię zabudowy, należy:
- Zrzutować na poziom terenu każdą kondygnację budynku.
- Wykonać obwiednię tych rzutów.
- Obliczyć powierzchnię objętą tą obwiednią.
Wynik podaje się w metrach kwadratowych, z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku.
Warto pamiętać, że do powierzchni zabudowy nie wlicza się:
- Obiektów budowlanych ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu.
- Elementów drugorzędnych, takich jak schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe czy oświetlenie zewnętrzne.
- Wydzielonych obiektów pomocniczych, np. szklarni, altan czy szop.
Natomiast należy uwzględnić takie elementy jak wykusze czy galerie, ponieważ tworzą one zewnętrzne krawędzie budynku.
Powierzchnia zabudowy a Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) jest dokumentem, który określa możliwości zabudowy nieruchomości oraz zasady kształtowania zabudowy. W planie tym często znajduje się informacja o maksymalnej dopuszczalnej powierzchni zabudowy dla danej działki, wyrażona najczęściej jako procent powierzchni działki.
Przed wyborem projektu domu warto dokładnie zapoznać się z zapisami MPZP, aby upewnić się, że planowana inwestycja spełni wszystkie wymagania. W przypadku braku MPZP, parametry zabudowy określa decyzja o warunkach zabudowy (WZ), która również może zawierać ograniczenia dotyczące powierzchni zabudowy.
Co istotne, niektóre MPZP mogą zawierać własne definicje powierzchni zabudowy, które różnią się od tych zawartych w normach. Mogą one na przykład zaliczać do powierzchni zabudowy elementy, które według norm nie powinny być uwzględniane, takie jak parkingi czy wiaty. Dlatego tak ważne jest dokładne zapoznanie się z zapisami planu przed rozpoczęciem projektowania.
Problematyczne elementy przy obliczaniu powierzchni zabudowy
Przy obliczaniu powierzchni zabudowy często pojawiają się wątpliwości dotyczące niektórych elementów budynku. Oto najczęstsze problemy:
Tarasy i balkony
Zgodnie z normą, tarasy naziemne i balkony jako elementy drugorzędne nie powinny być wliczane do powierzchni zabudowy. Jednak w przypadku tarasów zadaszonych sytuacja może być bardziej skomplikowana. Jeśli zadaszenie tarasu stanowi część wyższej kondygnacji, taki taras powinien być wliczony do powierzchni zabudowy. Natomiast jeśli taras jest zadaszony lekką konstrukcją, np. daszkiem wspartym na słupkach, zazwyczaj nie wlicza się go do powierzchni zabudowy.
Wiaty i obiekty pomocnicze
Wiaty, szklarnie, altany i inne obiekty pomocnicze co do zasady nie są wliczane do powierzchni zabudowy budynku głównego, pod warunkiem że nie są z nim połączone. Jeśli jednak stanowią integralną część budynku, ich powierzchnia powinna być uwzględniona w obliczeniach.
Ocieplenie budynku
Kwestia ocieplenia budynku również budzi wątpliwości. W przypadku nowych budynków, ocieplenie jest integralną częścią ścian i jest uwzględniane przy obliczaniu powierzchni zabudowy. Natomiast w przypadku termomodernizacji istniejących budynków, mimo że faktycznie zwiększa się ich obrys, zazwyczaj nie wymaga to aktualizacji dokumentacji w zakresie powierzchni zabudowy.
Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa
Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa to dwa różne parametry, które często są mylone. Ten pierwszy termin odnosi się do obszaru zajmowanego przez budynek na działce, natomiast powierzchnia użytkowa to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w budynku, mierzona po wewnętrznej długości ścian.
Powierzchnia użytkowa ma znaczenie przede wszystkim dla komfortu mieszkańców, gdyż określa, ile realnie mają miejsca do dyspozycji. Jest ona również podstawą do obliczania podatku od nieruchomości. Natomiast powierzchnia zabudowy jest istotna z punktu widzenia planowania przestrzennego i uzyskiwania pozwoleń budowlanych.
Przy obliczaniu powierzchni użytkowej uwzględnia się również wysokość pomieszczeń. Dla pomieszczeń o wysokości co najmniej 2,20 m przyjmuje się 100% ich powierzchni, dla pomieszczeń o wysokości od 1,40 m do 2,20 m – 50%, a powierzchnię pomieszczeń niższych niż 1,40 m pomija się całkowicie.
Podsumowanie
Powierzchnia zabudowy jest kluczowym parametrem w procesie inwestycyjnym, który ma wpływ na możliwość realizacji projektu budowlanego. Prawidłowe jej obliczenie wymaga znajomości odpowiednich norm i przepisów, a także uwzględnienia specyfiki konkretnego budynku.
Warto pamiętać, że interpretacja przepisów dotyczących powierzchni zabudowy może różnić się w zależności od urzędu, dlatego w przypadku wątpliwości najlepiej skonsultować się z lokalnymi władzami budowlanymi lub specjalistą w dziedzinie prawa budowlanego.
Dokładne zrozumienie pojęcia powierzchni zabudowy i jej prawidłowe obliczenie pomoże uniknąć problemów na etapie uzyskiwania pozwoleń budowlanych oraz zapewni zgodność inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeczytaj też: Nowe Prawo Budowlane
Redakcja domykomfortowe.pl
Zespół domykomfortowe.pl dopełnia wszelkich starań, aby publikowane w serwisie treści były wysokiej jakości merytorycznej. Wydawca nie odpowiada jednak za ewentualne szkody materialne lub niematerialne wynikające z użycia lub niewłaściwego użycia tych informacji.